签订购房合同后，才得知房屋被查封，如何维权

吴某清通过房产中介居间介绍，与宫某培签订《房地产买卖合同》，约定将成都市高新新区XX路某小区一别墅出售给吴某清，该房登记在宫某培及其配偶何某华、儿子宫某新三人名下。签订合同时，宫某培出示了经公证过的委托书，载明何某华委托宫某培代为全权办理涉案房屋出售的所有相关事宜，宫某培可以代配偶何某华、儿子宫某新在房产买卖合同上签字。 
售房过程中，宫某培像是要急于出手，且价格略低于市场价格。第一天在中介挂牌，第二天吴某清随同中介、宫某培前往涉案房屋实地查看，当天就签订合同并交付预付款10万元，房产总价款230万元。签订合同时，宫某培告知房屋有10万元抵押，吴某清表示知晓并同意继续购买。双方约定，待吴某清支付10万元后，宫某培会支付给抵押权人，抵押权人会及时涤除抵押权，以便顺利完成交易。 
合同签订后第二天，中介公司在房产交易中心调取涉案房屋产调信息，发现该房于即将被人民法院查封。考虑到解封困难，吴某清随即提出解除合同，要求退还预付款。宫某培表示同意，但表示预付款已支付他人，现手中已无款可退，并劝说吴某清，他会想办法让法院解除查封，双方可以继续交易。眼看双方协商推进无果，吴某清10月份将宫某培、何某华、宫某新连同中介告上法院，要求解除合同，退还预付款10万元，并按合同约定承担总款20%的违约金即46万。 
【审理结果】
法院最终判决宫某培、何某华、宫某新自收悉原告诉状及应诉材料之日即解除合同，宫某培、何某华、宫某新共同退还预付房款10万元、支付违约金5万元，中介公司不承担责任。 

【律师评析】
关于合同效力 
第一次开庭时，宫某培出庭，但何某华、宫某新因未接到法院通知，未出庭。第二次开庭时，宫某培不愿出庭，何某华出庭。何某华声称，没有办理过公证委托书，系宫某培伪造，不认可房产买卖合同效力，认为无效或要求法院撤销。 
关于合同无效 
认定合同无效，主要看是否符合《合同法》第52条规定情形，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，能够套上的可能是恶意串通，吴某清与宫某培是否有恶意串通呢？全观本案，没有任何证据可以显示双方有恶意串通，何某华也没有提供证据予以证明。司法实务中，想要证明双方有恶意串通比较难。 
宫某培是否属于无权处分呢？根据《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。宫某培虽有提供经过公证的委托书，但何某华已当庭否认，从第二次开庭宫某培未出庭的情况来看，我们可以初步判断公证委托书应该系伪造。这样看来，宫某培属于无权处分，且事后何某华亦未追认，符合无权处分的法律规定，依法可以认定合同无效。但何某华没有向法院提出鉴定公证书真伪，法院不能想当然地认定为造假，故而不能认定系无权处分。即使何某华申请鉴定，最终认定公证委托书系造假，法院从维护交易稳定的角度来说，也不能认定合同无效。并且从双方特殊关系来讲，宫某培的行为符合表见代理，根据《合同法》第49条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。所以，法院一般会认定该房产买卖合同有效。